Hogyan spóroljunk 1 milliót lakáshitelen – első fél

Eszembe jutott egy tanúságos történet, amikor egy barátom lakáshitelről faggatózott.

Azt mondják, hogy mi, magyarok hihetetlenül vonzódunk a saját tulajdonú ingatlanhoz. Ha rosszul veszünk fel hitelt, akkor pedig a saját tulajdonú ingatlan nagyon drága is tud lenni! Lássuk mennyire:

Az alaphelyzet

Adott egy pár, akik éppen most házasodtak össze. Van valamennyi megtakarításuk és a szülők is tudják őket segíteni. Összesen kb. 4 millió forint áll rendelkezésre, hogy lakást vegyenek.

Kiszemelnek egy 10 milliós, 45 négyzetméteres lakást Budapesten. 7 millió forint hitelt vesznek fel, 3 milliót felhasználnak önerőnek, a többi pénzből fedezik a vásárlás költségeit.

1 év múlva megszületik az első gyerekük, aztán 3 év elteltével úton van a második is. Ekkor nagyobb lakásba akarnak költözni. A kiszemelt lakás 15 millióba kerül, de közben sikerült előteremteni még egy kis pénzt, ezért csak 10 millió forint hitelt kell felvenniük:

vételár hitel
lakás1 10 000 000 7 000 000
lakás2 15 000 000 10 000 000

Mi mást lehet tenni?

Az előbbi példa szerint a család kétszer vesz fel hitelt, és végig saját tulajdonú lakásban lakik, pedig nem ez az egyetlen lehetőség.

Választhatnák azt is, hogy a nagyobb lakás előtt 3 évig egy bérelt lakásban laknak (ez most kb. 45-50 ezer forintba kerülne). Ilyenkor csak a nagyobbik lakás kerül a tulajdonukba, és csak arra vesznek fel hitelt.

Nézzük meg, hogy mennyi extra költséget vesz a nyakába a család csak amiatt, hogy egy helyett két lakást vesz meg – hitelre.

lakáshitel

Költségek

Az alábbiakban összegyűjtöttem, hogy szerintem milyen költségekben van különbség a bérléses és a kétszeri vásárlásos eset között.

(Ez nem jelenti azt, hogy az összes költséget felsorolom. A költözés pl.: mindkét esetben ugyanannyiba kerül. Emiatt az összehasonlításban nincs semmilyen szerepe.

Úgy vettem, hogy az első lakást ugyanannyiért sikerül eladni, amennyiért vették, ezért adót nem kell fizetni.)

A költségek mértékére nagyrészt a következő cikket vettem alapul: http://ingatlanmagazin.com/ingatlanpiac/mennyibe-kerul-egy-lakast-megvenni-az-illetektol-a-vece-cserejeig/1/

Felújítás

A bérelt lakásban valószínűleg a nagy felújítások költségeit nem a családnak kell viselni, de lehet szó pl.: 3 év bentlakás után egy festésről.

A másik esetben viszont mindkét lakás a család birtokában van. Az összes javítás, karbantartás stb. költsége nem terhelhet mást, mint a tulajdonost. Emiatt a felújítások valószínűleg tovább növelik a két eset közötti különbséget. Azt viszont nehéz megbecsülni, hogy mennyivel, úgyhogy a lenti táblázatban szereplő számok messze nem pontosak.

Illeték, eladás és az első hitel lezárása

A lakásvásárláskor kell illetéket fizetni. Ennek mértékét bonyolult szabályok határozzák meg, de segíthet ez a kalkulátor. Vannak kedvezmények is az illetékfizetésre. Érdekesség, hogy összességében kevesebb illetéket kell fizetni, ha egy éven belül eladják a 10 milliós lakást és utána vesznek egy 15 milliósat, mintha egyből egy 15 milliósat vennénk (nagyjából ez az egyetlen dolog, ami a két vásárlásnál olcsóbb).

Mielőtt a második lakást megveszik hitelre, az első hitelt le kell zárni a banknál, aminek szintén van költsége (végtörlesztés, jelzálog törlése stb.). Ezen kívül ha az első lakást egy ügynökön keresztül adják el, akkor neki jutalékot kell fizetni. Ha bérlik a lakást, akkor ezek közül egyik költség sem merül fel.

Mindent kétszer?

Több olyan tétel is van, amit két hitel vagy két vásárlás esetén kétszer is fizetnek. Ilyen pl.:

  • a tulajdoni lap kikérése

  • a földhivatali bejegyzés

  • az ügyvédi munkadíj (a lakás értékének 0,5%-1%-a)

  • közjegyzői díj (a hitel összegének 0,5-1%-a)

  • folyósítási jutalék (a hitel összegének 1-1,5%-a)

  • értékbecslési díj (30-40 ezer forint)

  • szerződéskötési díj (0-30 ezer forint)

Vagyis ha két lakást veszünk hitelre, akkor kétszer tömjük a földhivatal, a bank, az ügyvéd és a közjegyző zsebét.

Ügyvéd esetében megjegyezném, hogy nem biztos, hogy az olcsó ügyvéd a jó ügyvéd. (Jó, ha az érdekünkben mindennek utánanéz, nehogy az eladó becsapjon minket valamivel.)

Ahol nem egyetlen értéket írok, ott ha optimisták vagyunk, számolhatnánk az olcsóbb (pl.: közjegyzői díj, 0,5%), vagy ha pesszimisták, akkor a drágább (közjegyző 1%) értékkel.

Ezért 4 esetet számítottam végig:

  • 3 évig bérlés és a végén vásárlás, optimista eset (minden költség a legkisebb)

  • 3 évig bérlés és a végén vásárlás, pesszimista eset (minden költség a legnagyobb)

  • két vásárlás, optimista eset (minden költség a legkisebb)

  • két vásárlás, pesszimista eset (minden költség a legnagyobb)

Beszéljenek a számok

A vételárhoz képest apró-cseprő költségek összeadódva elég nagy összeget képviselnek.

optimista eset
pessszimista eset
3 évig bérlés, majd vásárlás két vásárlás 3 évig bérlés, majd vásárlás két vásárlás
illeték 520000 440000 520000 440000
eladás költsége 0 0 0 400000
felújítás 0 50000 50000 300000
előző hitel lezárása
jelzálog törlése 0 12000 0 12000
banki költségek 0 50000 0 100000
hitel költségei
értékbecslési díj 30000 60000 40000 80000
közjegyzői díj 50000 85000 100000 170000
földhivatali bejegyzés 12000 24000 12000 24000
hiteles tulajdoni lap 6250 12500 6250 12500
szerződéskötési díj 0 0 30000 60000
folyósítási jutalék 100000 170000 150000 255000
ügyvédi díj 75000 125000 100000 250000
összesen 793250 1028500 1008250 2103500

Látszik, hogy még akkor is 235 ezer forinttal többe kerül a családnak a két hitel és a két vásárlás, ha mindenhol a legalacsonyabb költséggel számolunk.

Rossz esetben a különbség akár 1,1 millió forint is lehet. A különbség akkor is kb. 700 ezer, ha a legnagyobb tételt (az ingatlanos jutalékát az eladás után) levonjuk. Ehhez az kell, hogy magunktól el tudjuk adni a lakást.

Természetesen a számokat egyenként lehet vitatni, de a család csak a költségeket nézve mindenképpen jobban jár a 3 évig tartó bérléssel.

A bérleti díjjal több pénzt dobunk ki az ablakon?

Most csak azt néztük meg közelebbről, hogy mennyivel több költséggel jár 3 évig “saját” lakásban lakni.

Ez a 200-700 ezer vagy 1,1 millió forint előny még nem tudja a a bérlés oldalára billenteni a mérleget, mert ez még mindig kevesebb, mint 3 évnyi bérleti díj (3*12*45 ezer = 1,62 millió Ft).

A hiteleknek viszont van egy másik nagyon kellemetlen tulajdonsága, ami a feje tetejére állítja az egészet. Erről szól majd a következő cikk.

A kép forrása.


Egyéb megosztás: