A lakáshitelek sötét titka…

„…ami miatt jobb lehet lakást bérelni, mint vásárolni – avagy hogyan spórolhatjuk meg annak a bizonyos milliónak a másik felét?”

A kérdés még mindig ugyanaz, mint az előző részben. Mi éri meg jobban? 3 évig bérelni egy lakást, amiből majd nagyobba kell költözni, vagy megvenni egy ugyanolyat hitelre?

A példában szereplő családnak 4 millió forintja volt, amiből 3 milliót használt fel önrészként egy 10 milliós lakás megvásárlására. A fennmaradó 7 millióra hitelt vettek fel. Egy ilyen lakást 45-55 ezer forintért lehet bérelni.

3 év múlva egy nagyobb lakásba költöznek, és ekkor

ha bérelték a lakást, akkor otthagyják az albérletet, és megveszik első lakásukat
ha a lakás a saját tulajdonukban volt, akkor eladják az első lakást és rendezik a felvett hitelt. Új hitelt vesznek fel a nagyobb hitel rendezésére.

Hogyan működnek a hitelek?

A hitel azt jelenti, hogy a bank odaadja a kölcsön összegét, amit a futamidő alatt kisebb törlesztőrészletekben fizetünk vissza.

A törlesztőrészlet két fő részre oszlik: az egyik része kamatfizetésre fordítódik, a másik része csökkenti a bank felé fennálló tartozásunkat, vagyis a „tőkét törleszti”. A kettő összege a teljes törlesztőrészlet.

A futamidő kezdetén egy törlesztőrészletből általában jóval több fordítódik kamatfizetésre, mint tőketörlesztésre. (Ez még akkor is igaz, ha a törlesztőrészlet végig egyforma nagyságú.) A futamidő végén ez az arány megfordul, és több tőkét törlesztünk, mint amennyi kamatot fizetünk.

Az egyik hazai banknak olyan hitelkalkulátora van, ami hónapokra lebontva meg is mutatja ezt (akit érdekel melyik, az írjon egy levelet a tozsdeasz@tozsdeasz.hu -ra. A „remek” hitelüknek nem akarok reklámot csinálni.) Az alábbi táblázatban kb. 3 éves bontásban látható, hogy egy 5 millió forintos, 14,5%-os THM-ű, 20 éves hitel esetében hogyan alakul a tartozás („tőkeegyenleg”), a tőketörlesztés és a kamatfizetés:

év	Tőkeegyenleg	Tőke- törlesztés	Kamatfizetés	Törlesztőrészlet
1	4 995 648 Ft	4 352 Ft	54 583 Ft	58 935 Ft
3	4 802 902 Ft	6 433 Ft	52 502 Ft	58 935 Ft
6	4 517 971 Ft	9 510 Ft	49 425 Ft	58 935 Ft
9	4 096 768 Ft	14 059 Ft	44 877 Ft	58 935 Ft
12	3 474 118 Ft	20 783 Ft	38 153 Ft	58 935 Ft
15	2 553 674 Ft	30 722 Ft	28 213 Ft	58 935 Ft
18	1 193 013 Ft	45 416 Ft	13 520 Ft	58 935 Ft
20	– Ft	58 299 Ft	636 Ft	58 935 Ft

Az első hónapban pl.: kb. 59 ezer forintot fizetünk be, de a tartozásunk csak 4352 forinttal csökken. Az arány a harmadik évre sem javul sokat.

Ha a hitelt a futamidő végéig fizetjük, akkor igazából a lényegtelen, hogy a törlesztőrészletből mennyi csökkenti a tartozásunkat, csak az a fontos, hogy 20 év alatt nullára csökken.

A példában szereplő család viszont 3 év elteltével le akarja zárni az első hitelét, és újat akar felvenni. Ebből a szempontból pedig fontos, hogy mennyivel csökkent a tartozásuk, ugyanis annyival kevesebb hitelt kell felvenniük.

Hitel a példában

A példában a család 7 millió forint hitelt vesz fel 20 évre.

A lakáshitelek sokfélék, éppen ezért nem foglalkozhatok az összes lehetőséggel. Helyette igyekeztem megkeresni a végleteket, ezek:

találomra választott, piaci kamatozású lakáshitel
olcsónak számító, piaci kamatozású lakáshitel
„államilag támogatott lakáshitel”

Mindhárom hitelt a fenti hitelkalkulátorral számítottam ki, de más-más THM-et és a kamatot használtam. (Ez így nem egészen pontos, de csak ez a kalkulátor adott tőketörlesztési eredményeket is.) A fontos részeredmények a következők:

	Drága piaci kamatozású hitel	Hitel állami támogatással	Jobb hitel, piaci kamattal
hitel	7 000 000 Ft	7 000 000 Ft	7 000 000 Ft
Futamidő [év]	20	20	20
THM	14,46%	7,73%	11,02%
törlesztőrészlet	82 509 Ft	51 779 Ft	67 551 Ft
Tőkeegyenleg 3 év után	6 733 069 Ft	6 428 358 Ft	6 614 847 Ft
Ennyi tőkét törlesztünk 3 év után	266 931 Ft	571 642 Ft	385 153 Ft
3 év alatt kifizetett törlesztőrészletek	2 970 324 Ft	1 864 044 Ft	2 431 850 Ft

Elég szembetűnő, hogy a drága piaci kamatozású hitel esetében a család 3 év alatt közel 3 millió forintot fizetne vissza, a tartozásuk pedig kevesebb, mint a tizedével (267 ezer forint) csökken. (Szélsőséges eset, de ilyen is van!)

Alacsonyabb THM mellett a hitel 3 év alatt többet törleszt. Ugyanez lenne igaz a rövidebb futamidőre is (10 éves futamidejű hitelből 3 év alatt ugyanakkora THM mellett jobban csökken a tartozás, mint egy 20 éves hitelnél.)

A magas THM a példában kétszeresen is drága: magas a törlesztőrészlet, és alig csökkent tőle a tartozásuk. Emiatt több hitelt kell felvenniük a második lakásra, ami szintén megdrágul.

Lássuk a számokat!

A hitellel kapcsolatos dolgokat az előbb kitárgyaltuk, az előző cikkben pedig kiszámoltuk egy optimista és egy pesszimista esetre, hogyan alakulnak a költségek

Ennyi bevezető után végre össze lehet hasonlítani a 3 évig tartó bérlést a 3 évig tartó lakáshitellel.

Először menjünk végig a számokon, aztán értékelem ezt a nagy kupac adatot.

Pesszimista eset

Pesszimista esetben magas költségekkel és nagyobb bérleti díjjal számolok. A bérleti díj a kb. 10 millió forintos lakásért 55 ezer forint. (A költségek az előző cikkből jönnek!)

Lássuk hogyan alakul a bérlés előnye a fenti három hitel esetében:

	Drága piaci kamatozású hitel	Hitel állami támogatással	Jobb hitel, piaci kamattal
hitel esetén:
3 év alatt kifizetett törlesztés	2 970 324,00 Ft	1 864 044,00 Ft	2 431 850,40 Ft
költségek	2 103 500,00 Ft	2 103 500,00 Ft	2 103 500,00 Ft
ennyivel olcsóbb a második hitel:	266 931,00 Ft	571 642,40 Ft	385 152,60 Ft
Ennyit fizetünk ki a 3. év végén vásárlásig	4 806 893,00 Ft	3 395 901,60 Ft	4 150 197,80 Ft
bérlés esetén:
3 évi bérleti díj	1 980 000,00 Ft	1 980 000,00 Ft	1 980 000,00 Ft
költségek	1 008 250,00 Ft	1 008 250,00 Ft	1 008 250,00 Ft
Ennyit fizetünk ki a 3. év végén vásárlásig	2 988 250,00 Ft	2 988 250,00 Ft	2 988 250,00 Ft
a bérlés előnye:	1 818 643,00 Ft	407 651,60 Ft	1 161 947,80 F

Amennyit a hitel törleszt az első 3 évben, a családnak a bérléshez képest annyival kevesebb hitelt kell felvennie a második lakásra. Emiatt vontam le pl.: a 266 ezer forintot az első oszlopban a költségek (2 103 500 Ft) és a törlesztőrészletek (2970 324 Ft) összegéből.

Optimista eset

Az optimista esetben alacsonyabb költségekkel és kisebb bérleti díjjal számolok. (A bérleti díj ugyanazért a lakásért 45 ezer forint.) A számok így alakulnak:

	Drága piaci kamatozású hitel	Hitel állami támogatással	Jobb hitel, piaci kamattal
hitel esetén:
3 év alatt kifizetett törlesztés	2 970 324,00 Ft	1 864 044,00 Ft	2 431 850,40 Ft
költségek	1 028 500 Ft	1 028 500 Ft	1 028 500 Ft
ennyivel olcsóbb a második hitel:	266 931,00 Ft	571 642,40 Ft	385 152,60 Ft
Ennyit fizetünk ki a 3. év végén vásárlásig	3 731 893,00 Ft	2 320 901,60 Ft	3 075 197,80 Ft
bérlés esetén:
3 évi bérleti díj	1 620 000,00 Ft	1 620 000,00 Ft	1 620 000,00 Ft
költségek	793 250,00 Ft	793 250,00 Ft	793 250,00 Ft
Ennyit fizetünk ki a 3. év végén vásárlásig	2 413 250,00 Ft	2 413 250,00 Ft	2 413 250,00 Ft
a bérlés előnye:	1 318 643,00 Ft	-92 348,40 Ft	661 947,80 Ft

Most akkor melyik a jobb?

A számokból látszik, hogy szinte kivétel nélkül több pénzt fizetünk ki, ha 3 évig egy hitelre vásárolt lakásban lakunk, vagyis a mérleg erősen a bérlés felé billen.

Az egyetlen kivételhez rengeteg szerencsés együttállás kell. Amikor nagyon olcsó (alacsony THM-ű) hitelt sikerül felvenni, sikerül alacsonyan tartani a költségeket, akkor némi megtakarítást jelent a hitel – feltéve, hogy nem tudunk olcsóbban lakást bérelni. A mai piaci kamatozású hitelekkel viszont szinte anyagi öngyilkosság 3 évig törleszteni, majd újabb hitelt felvenni.

Több ismerőstől hallottam, hogy „inkább a banknak fizetek, mint hogy az ablakon dobjam ki a bérleti díjat”. A számok alapján jó eséllyel nincs igazuk!

A döntés nem egyszerű

A fenti számokból a döntés egyértelműnek tűnhet, de a valóság ennél bonyolultabb. Az, hogy bérelni érdemes, vagy hitelre megvásárolni a lakást, függ:

a költségek kb. 10-20-féle tételétől,
a bérleti díjtól és
a hitel törlesztőrészletétől.

Ez a rengeteg tényező folyamatosan változik. Amikor a két lehetőség közül kellene választani, akkor érdemes újra végigszámolni mindent, mert könnyen megeshet, hogy mondjuk 5-10 év múlva teljesen megváltozik minden. Előfordulhat, hogy

a hitelek sokkal olcsóbbak lesznek (még a 7%-nál is alacsonyabb THM). Ez most nem tűnik túl valószínűnek.
a lakásbérlés megdrágul (Van az a bérleti díj, ami mellett megéri a hitel.)

Mindkét eset a hitel malmára hajthatja a vizet.

Tovább nehezíti a döntést, hogy van néhány tétel a költségek között, amikkel előre nem lehet kalkulálni. Ilyenek jutottak eszembe:

a második hitel költségei, mert 3 évre előre nem lehet megmondani
a felújítás költségei
az ingatlanos jutaléka (pl.: ha a piac annyira pörög, hogy minden lakás eladja magát, akkor megúszhatjuk ingatlanközvetítő és jutalék nélkül. Ha viszont döglött az ingatlanpiac, akkor egy jó ingatlanos valószínűleg hamarabb túl ad a lakáson.)

Lakáshitel - nem éri meg 3 év után új hitelt indítani

Nem számszerűsíthető érvek

Egy hitelt elintézni jóval tovább tart, mint kibérelni egy lakást (az idegeskedésről nem is beszélve). Az órákat mindenki saját szájíze szerint megbecsülheti, és eldöntheti, hogy megéri-e azért a minimális előnyért..

Szándékosan nem tértem ki eddig az állami támogatott hitelre. Az állami támogatások feltételei folyamatosan változnak. Mindig külön kell foglalkozni azzal, hogy

megfelelünk-e az állami támogatások (hitel, szocpol stb.) feltételeinek
érdemes-e igénybe venni

Emlékeim szerint régebben volt olyan szabályozás, amikor az államilag támogatott hitelhez kellett, hogy ne legyen az adós tulajdonában másik ingatlan. Ha ilyen feltételek vannak, akkor nem érdemes 3 évre lakást venni, amiből továbbköltözünk, mert utána nem vehetjük fel az államilag támogatott hitelt. Az pedig nem vitás, hogy sokkal jobb 20 évig egy olcsó, támogatott hitelt törleszteni, mint 3 évig.

Száz szónak is egy a vége

Ma nagy valószínűséggel nem éri meg pár évre hitelből lakást vásárolni. Bármilyen okból is költözünk egyik hitelből vett lakásból másik hitelből vett lakásba, jó eséllyel veszítünk rajta. 5-10 éves távon elképzelhető, hogy a helyzet megváltozik, de ennek nem nagy az esélye.

Azzal, hogy a család kinövi a lakást, előre lehet számolni, és érdemes utánaszámolni, hogy inkább béreljünk-e. Egy haláleset vagy válás szintén szükségessé teheti a költözést, viszont ezek olyan sajnálatos események, amikre nem lehet készülni.

Tőlünk nyugatabbra nagyon sokan bérelnek lakást addig, amíg véglegesbe nem költöznek. Többnyire csak arra az ingatlanra vesznek csak fel hitelt, amiben majd leélik az életüket. Nem véletlenül!